La Justicia discutirá el pedido de nulidad del DNU presidencial que deroga la Ley de alquileres. El Amparo fue presentado por la asociación civil Inquilinos Agrupados y el juez Enrique Lavié Pico, del fuero contencioso administrativo federal, habilitó esta semana la feria judicial para dar tratamiento a la presentación realizada.
Cuando la Ley de Alquileres N°27.551 se sancionó en junio de 2020, el plazo mínimo de contrato pasó de dos a tres años. Si locatario e inquilinx se ponían de acuerdo, se podía definir un plazo mayor. En aquel documento también se estableció que las actualizaciones del alquiler se realizaran, como mínimo, cada 12 meses, y no de forma trimestral o semestral como se permitía hasta ese entonces según el Código Civil y Comercial.
En octubre de 2023, la ley de alquileres se modificó y se redujo a seis meses el plazo de actualización de los valores, al tiempo que se cambió el índice de variación por la fórmula "Casa Propia", que se utiliza para los créditos Procrear y que se calcula con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) tomando el promedio más bajo entre los salarios y la inflación. Por otro lado, también se estableció que todos los contratos debían ser en moneda local y que los rentistas no podían pedir meses por adelantado.
¿Qué implica derogar una ley recientemente aprobada, luego de un amplio debate y en condiciones inconstitucionales? ¿A qué prácticas abusivas de sectores inmobiliarios beneficia el DNU? ¿Cómo impacta en las realidades cotidianas de inquilinos e inquilinas la incertidumbre de la falta de vivienda propia y la poca certeza de acceder a un lugar en el que vivir?
Lucía Cavallero es socióloga, investigadora de la Universidad de Buenos Aires e integrante de la organización Ni una menos que articula con Inquilinos Agrupados. En diálogo con Feminacida, analiza las intenciones del gobierno de Javier Milei detrás del decreto que, según sostiene, “es de una profunda ilegalidad, un atropello institucional de quiebre y violación de consensos y leyes que se habían construido pacientemente”.
La actualización de la norma en 2023 había sido muy bien recibida por las asociaciones inquilinas de todo el país por varias cuestiones: la situación macroeconómica del país y la carencia de un ente de control gubernamental que asegurara el cumplimiento de la Ley anterior era prácticamente nulo. Las modificaciones detenían, en cierta medida, el ajuste inmobiliario que venía siendo impulsado tanto por las inmobiliarias como por bloques políticos como Juntos por el Cambio, lo que afectaba principalmente a familias trabajadoras, familias monomarentales y a la población travesti-trans que, generalmente, deben destinar hasta el 50 por ciento de sus ingresos al pago del alquiler.
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Cavallero advierte sobre esto que, como bien ha explicitado el gobierno de La Libertad Avanza, hay una desregulación total y eso concentra aún más el poder en las manos de quienes son propietarios de viviendas bajo una idea completamente ficticia de "igualdad de condiciones entre las partes". “Desde los feminismos venimos cuestionando esta ‘libertad’, que en realidad es un aval para esconder desigualdades. Es llanamente la libertad de los poderosos, de las corporaciones, de los propietarios, de los dueños de inmobiliarias. ¿A quién se le ocurre pensar que propietarios e inquilinos están en igualdad de condiciones al momento de sentarse a plantear acuerdos?”, discute.
El informe elaborado conjuntamente por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la organización TECHO Argentina de 2023 muestra que uno de cada tres hogares del país no cuenta con una vivienda adecuada. Por otro lado, más de dos millones de personas en Argentina alquilan su vivienda, una situación que se fue acentuando entre 2010 y 2022. El porcentaje de hogares inquilinos en este lapso pasó del 16 al 20 por ciento a nivel nacional, según datos del INDEC.
En el AMBA, el 32 por ciento de lxs inquilinxs destinan más de la mitad de su salario al pago mensual de alquileres y el 60 por ciento de asume aumentos por fuera de la ley según la Encuesta Inquilina de 2023. Además, se registró que el 63 por ciento de quienes alquilan en el AMBA "le debe dinero a una persona o entidad".
La necesidad y urgencia de generar incertidumbre
La normativa publicada sostiene que "los inconvenientes y penurias que el exceso de regulación normativa han aparejado en las convenciones privadas, especialmente en los contratos de locación de viviendas, es un hecho público y notorio, con graves consecuencias tanto para locadores como para locatarios y la virtual destrucción del mercado inmobiliario".
Además, estableció que "si el índice elegido para el ajuste del monto dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada". Finalmente, añade: “En forma concordante, deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551”.
Ante la publicación del DNU, Inquilinos Agrupados emitió un comunicado en el que denuncian los alcances perjudiciales de la norma y advierten que "potencialmente empuja a numerosas familias a la calle o a una mayor precariedad habitacional”. Por otro lado, agregan que "plantear esta posibilidad en el presente contexto de incertidumbre e inestabilidad que se pronostica, genera más injusticia, ilegalidad y paralización del mercado inmobiliario".
Cavallero apunta también que “estas medidas no hacen más que profundizar la crisis habitacional en la que estábamos a una magnitud de consecuencias que todavía no nos podemos imaginar porque el DNU tiene apenas pocos días de vigencia": propicia una ola de desalojos, un ataque muy fuerte a las condiciones de vida de las personas y, principalmente, a mujeres jefas de hogar, que no conviven con sus cónyuges, que sostienen la crianza y el cuidado de niños, niñas y adolescentes.
A esta situación que menciona la socióloga debemos sumarle los incumplimientos en el pago de las cuotas alimentarias y la lenta o prácticamente nula acción judicial en estos aspectos. Según el informe de la Dirección Nacional de Promoción y Fortalecimiento para el Acceso a la Justicia de 2023, el 85 por ciento de las familias monoparentales están a cargo de una mujer. De ese universo, el 68,3 por ciento vive bajo la línea de pobreza, y 23,6 es indigente.
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De acuerdo al mismo informe, un dato alarmante refleja que el 68 por ciento de los progenitores varones no convivientes incumple su responsabilidad parental. Ese incumplimiento profundiza las desigualdades de género y condiciona el ejercicio pleno de los derechos de las mujeres, niñeces y adolescencias.
“Y no olvidemos las consecuencias para la población travesti-trans, lesbianas y maricas que hoy mismo sufren graves dificultades al momento de alquilar por lo que principalmente residen en hoteles de la Ciudad de Buenos Aires”, detalla Cavallero y concluye: “Además de la incertidumbre y la inestabilidad de este contexto lo que está sucediendo es violento. El Estado mismo ejerciendo violencia económica legitimada y perpetrada a gran escala”.
Más apuntes del DNU sobre alquileres:
- Expensas: los inquilinos deberemos pagar las expensas ordinarias y extraordinarias.
- Depósito: podrán pedirnos el monto que quieran por depósito. Podrá ser en dólares. No se devolverá actualizado. Podrán devolverlo a los 60 días de finalizado el contrato.
- Dolarización: podrán exigirnos alquileres en cualquier moneda (Dólar, Euro, etc.)
- Ajustes: podrán actualizar el precio del alquiler todos los días bajo cualquier índice (dólar, inflación, nafta, etc).
- Meses de adelanto: podrán pedirnos la cantidad de meses por adelantado que quieran.
- Aviso de tres meses: el propietario no deberá avisarnos con antelación si nos renueva el contrato o no.
- Arreglos de la casa: los arreglos de la casa serán obligación de los inquilinos.
- Multa: si finalizamos el contrato antes de tiempo tendremos que pagar el 10% del precio total del contrato.
- Compensación: si nos cobran algo que no corresponde no podremos descontarlo del alquiler.
- Impuestos: los impuestos que recaen sobre la vivienda (ABL, AGIP, impuesto inmobiliario) serán obligación de los inquilinos.
- Plazo: no hay plazo mínimo. Podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses.
- Garantías: podrán pedirnos cualquier tipo de garantía. Se universaliza el seguro de caución.
